​

Начальник государственной жилищной инспекции Новосибирской области И. В. Лобарев открыл заседание комитета Законодательного Собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам докладом на тему: «Актуальные проблемы управления многоквартирными домами».

Начальник инспекции отметил, что управление многоквартирным домом должно, прежде всего, обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также качественное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В своем докладе И. В. Лобарев представил статистические данные в части динамики роста обращений граждан в инспекцию и количества нарушений, выявляемых при проведении мероприятий по контролю. Кроме того, И. В. Лобарев озвучил «анти»-рейтинг управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории города Новосибирска и обозначил ряд актуальных проблем управления многоквартирными домами. В частности, проблемы управления многоквартирным домом одновременно несколькими организациями и смены управляющей компании. Так, проблематика управления многоквартирным домом одновременно несколькими ТСЖ возникает из-за отсутствия адекватного правового регулирования, неэффективности системы контроля. При существовании нескольких ТСЖ на одном многоквартирном доме ставится под сомнение легитимность принимаемых решений на общих собраниях, как собственников помещений, так и членов таких товариществ. Актуальным так же является вопрос о законности открытия нескольких специальных счетов на таком доме для внесения взносов на проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой, а также согласованность сроков проведения работ.

Начальник ГЖИ НСО видит возможное решение проблемы управления многоквартирным домом несколькими юридическими лицами в дополнении Жилищного кодекса РФ (часть 5 статьи 136 ЖК РФ), Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» нормами, предусматривающими представление в регистрационный орган заключения органа государственного жилищного надзора о правомерности принятого собственниками решения о создании ТСЖ, а также в применении требования части 1.1 статьи 136 ЖК РФ (подписание протокола общего собрания собственников, на котором принято решение о создании ТСЖ, всеми собственниками, проголосовавшими за такое решение) к принятию решений о выборе способа управления МКД, заключении договора управления.

Распространенной также является ситуация управления одним многоквартирным домом несколькими управляющими организациями, возникающая в результате выбора собственниками новой управляющей организации – смене способа управления. Причинами невозможности реализации права собственников на смену управляющей организации или выбор иного способа управления многоквартирным домом являются отсутствие правового регулирования процесса «передачи многоквартирного дома в управление», отсутствие механизма защиты от фальсификации решений, принимаемых собственниками на общих собраниях. Государственная жилищная инспекция выступает с предложением ввести разрешительный порядок передачи многоквартирного дома в управление по схеме: собственники – орган регионального жилищного надзора – орган местного самоуправления – управляющая организация.

Помимо прочего, в рамках полномочий, возложенных с июня 2013 года на органы государственного жилищного надзора, инспекция осуществляет контроль за соблюдением требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также требований к определению размера и внесению платы за коммунальные услуги. Но, как показывает практика, отсутствие в административном законодательстве прямой ответственности за нарушение требований к установлению размера платы за ЖКУ (возможно лишь выдача предписаний) делает недостаточно эффективным осуществляемый надзор. В ряде регионов РФ существует и достаточно устойчива практика применения органами, уполномоченными в области государственного регулирования тарифов, административных санкций к управляющим организациям за нарушение порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме по части 2 статьи 14.6 КоАП РФ – нарушение установленного порядка ценообразования, определяя фактом нарушения несоблюдение порядка утверждения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренного нормами Жилищного кодекса РФ. ГЖИ НСО придерживается позиции о необходимости использования опыта других регионов в Новосибирской области.

В свете обозначенных проблем управления многоквартирными домами И. В. Лобарев посчитал необходимым рассмотреть планируемое принятие федерального закона о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. По его мнению, наиболее острая проблема манипуляции решениями собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе, фальсификации таких решений)законопроектом о лицензировании не решается. Возможное решение видится введением предлагаемого инспекцией разрешительного порядка передачи дома в управление.